We kennen allemaal de klassieke schadegevallen waarvoor een gemeente al eens aansprakelijk wordt gesteld: een gat in de weg, ontbrekende stenen in het voetpad, of nóg onschuldiger, een boom die door natuurlijke begroeiing is ontstaan op een gemeentepad en hierdoor schade heeft aangericht aan de tuinmuur van een dorpsbewoner. Meer risico’s zijn er bij activiteiten die de gemeente organiseert (of toelaat), zoals een festival, een wielerwedstrijd, en dergelijke.
Het gaat hier meestal om ongevallen onder de zogenaamd buitencontractuele of foutloze aansprakelijkheid: er is geen contract tussen de gemeente en de burger die schade heeft geleden.
U kent wellicht de klassieke gang van zaken in dit soort dossiers. De gemeente wordt in gebreke gesteld, maar de schadelijder moet het bewijs leveren van de feiten én moet de gehoudenheid van de gemeente aantonen. Dit is geen sinecure zodat vele aansprakelijkheidsvorderingen hierop stranden.
In deze bijdrage wil ik evenwel stilstaan bij de contractuele aansprakelijkheid die de gemeente kan ondergaan bij de verhuring van onroerende goederen.
Zo bijvoorbeeld wanneer de gemeente een gebouw verhuurt voor evenementen, verjaardagsfeestjes en dergelijke.
Kan de gemeente in haar hoedanigheid van verhuurder op contractuele basis worden aangesproken wanneer zij een pand ter beschikking stelt en er zich aldaar een schadegeval voordoet? Dit is inderdaad niet uit te sluiten. Evenwel, in principe zal enkel de huurder de verhuurder op contractuele basis kunnen aanspreken. De schadelijder, die geen contract heeft met de gemeente/verhuurder, kan de gemeente normaliter slechts op buitencontractuele basis aanspreken.
In dit verband wijs ik op een mogelijke nieuwe bron van aansprakelijkheid voor lokale overheden, namelijk het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet.
Het Vlaams Woninghuurdecreet is nog niet volledig goedgekeurd maar aangenomen wordt dat het ontwerp zonder veel aanpassingen op 1 januari 2019 in werking zal treden. Dit decreet zal van toepassing zijn op alle nieuwe woninghuurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 (en lopende mondelinge huurovereenkomsten). De huidige federale Woninghuurwet zal gaandeweg uitdoven.
Het decreet voorziet in een aantal nieuwigheden en zet sterk in op de woonkwaliteit. Dit brengt met zich dat alle woningen bij aanvang van de huurovereenkomst moeten voldoen aan de minimale gewestelijke woonkwaliteitsnormen (art. 5 Vlaamse Wooncode). Indien aan deze voorwaarde niet is voldaan, is de huurovereenkomst van bij aanvang nietig. De vernietiging maakt dat de reeds ontvangen huurgelden dienen te worden terugbetaald aan de huurder. In de praktijk zal dit wel deels gecompenseerd worden door de bezettingsvergoeding die de huurder zal moeten betalen. De huurder heeft immers gedurende de overeenkomst het genot gehad van het goed. Naast de vernietiging van de overeenkomst kan de huurder ook een schadevergoeding vorderen van de verhuurder voor bijvoorbeeld verhuiskosten. Deze vordering is dan gestoeld op de buitencontractuele aansprakelijkheid omdat door de vernietiging van de huurovereenkomst deze geacht wordt nooit bestaan te hebben.
Volledig nieuw is dit niet. Ook onder de federale Woninghuurwet dienen woningen te voldoen aan bepaalde minimumvereisten. Wat wel nieuw is, is dat het sanctiemechanisme nu in het decreet vastgelegd staat zodat de Vrederechter de vernietiging moet uitspreken en nog slechts een appreciatiebevoegdheid heeft bij de begroting van de bezettingsvergoeding.
Tevens is het nieuw dat er een weerlegbaar vermoeden in het voordeel van de verhuurder in het leven wordt geroepen, namelijk wanneer de verhuurder over een conformiteitsattest beschikt (te weten de bevestiging van de Burgemeester dat het pand voldoet aan de woonkwaliteitsnormen zoals opgenomen in art. 5 van de Vlaamse Wooncode) daterend van maximaal drie maanden voor de aanvang van de huurovereenkomst, wordt het pand geacht conform geweest te zijn op moment van de aanvang van de huur. Er kan verwacht worden dat na 1 januari 2019 de gemeenten meer verzoeken zullen krijgen tot het afleveren van conformiteitsattesten voor huurwoningen.
Sommige gemeenten voorzien al enkele jaren zelf in de verplichting dat panden enkel mogen worden verhuurd wanneer de verhuurder over een conformiteitsattest beschikt. Deze reeds afgeleverde conformiteitsattesten verliezen niet volledig hun nut maar zullen niet kunnen worden aangewend in kader van voormeld weerlegbaar vermoeden.
Enigszins verontrustend is een stelling die tijdens een recente studiedag, volledig gewijd aan het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet, geponeerd werd namelijk dat in het kader van het decreet enkel nog woningen kunnen worden verhuurd die een ‘blanco conformiteitsattest’ hebben. Mijns inziens komt men tot deze redenering nu het Vlaams Woninghuurdecreet in art. 12 § 1 stelt dat het goed moet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen vermeld in art. 5 van de Vlaamse Wooncode. Hieruit kan afgeleid worden dat strikt genomen het goed moet voldoen aan alle vereisten. Tot op heden is het zo dat een pand een maximaal aantal gebreken mag vertonen teneinde toch een conformiteitsattest te bekomen. Deze gebreken, strafpunten, worden ingedeeld in categorieën. Zo lang een pand minder dan 15 strafpunten behaalt, is het pand conform en mag het verhuurd worden. Aldus enkele rechtsgeleerden zal dit onder het nieuwe decreet niet volstaan. Mijns inziens is dit een strengere toepassing dan het decreet beoogt. Ik meen tot dit besluit te mogen komen nu het decreet zelf voorziet in het weerlegbaar vermoeden van conformiteit aan de bepalingen van art. 5 van de Vlaamse Wooncode wanneer er een conformiteitsattest van minder dan drie maanden oud voorligt. Dit conformiteitsattest zal nog steeds strafpunten mogen bevatten, tenzij men in de toekomst ook zal sleutelen aan de Vlaamse Wooncode. Ik ga er dan ook van uit dat in de praktijk de vereiste van een ‘blanco conformiteitsattest’ niet zal worden toegepast. Het is mijns inziens immers niet verdedigbaar dat een eigenaar een conformiteitsattest krijgt in de zin van art. 5 van de Vlaamse Wooncode en dit onvoldoende zou zijn om geldig een woning te kunnen verhuren onder het nieuwe decreet aangezien er bijvoorbeeld 3 strafpunten op vermeld staan omwille van een vochtvlek(je) in het goed.
De verstrengde woonkwaliteitsnormen zijn een potentiële aansprakelijkheidsgrond voor gemeenten en OCMW’s die woningen zullen verhuren die vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Een uitzondering op deze strenge regels is wel voorzien voor renovatiehuurcontracten. Tevens voorziet de Vlaamse Wooncode in een tijdelijke en beperkte versoepeling van de minimumnormen wanneer bijvoorbeeld de gemeente moet zorgen voor de tijdelijke huisvesting van een gezin.
Er kan zelfs verder gedacht worden aan de taak van de gemeente (de facto burgemeester) om conformiteitsattesten af te leveren. Zal de aanvrager zich tegen de gemeente kunnen keren wanneer een conformiteitsattest niet tijdig kan worden afgeleverd of later foutief blijkt te zijn? Uiteraard kan de aanvrager zich bij het in gebreke blijven van de burgemeester zich tot de gewestelijke ambtenaar richten, maar wat wanneer hierdoor pas een conformiteitsattest kan afgeleverd worden na de inwerkingtreding van de huurovereenkomst? Stel dat de verhuurder meent dat het pand bij aanvang volledig conform is maar dat het later afgeleverde conformiteitsattest het tegendeel aantoont? De verhuurder zal naar alle waarschijnlijkheid de vernietiging van de huurovereenkomst moeten ondergaan terwijl bij een bewezen niet-conformiteit die ontstaat tijdens de looptijd van de huurovereenkomst hoogstens de ontbinding van de overeenkomst kan worden uitgesproken. Deze verhuurder zou kunnen voorhouden dat het stilzitten van de burgemeester hem benadeeld heeft aangezien hem een wettelijk weerlegbaar vermoeden van conformiteit ontnomen werd. De tijd zal uitwijzen of het allemaal zo een vaart zal lopen.
Is er reden tot paniek? Zeker niet. Evenwel lijkt het raadzaam om voor de inwerkingtreding van het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet een grondige screening door te voeren van de door het bestuur te huur aangeboden woningen. Immers, hoe meer risico’s vooraf worden uitgesloten, hoe kleiner de kans dat uw bestuur er ooit over wordt aangesproken.
Sarah De Braekeleer, advocaat
