Naast de inkomsten uit het gemeentefonds en die uit de aanvullende personenbelasting behoort de ontvangst die een lokaal bestuur haalt uit de gemeentelijke opcentiemen op de onroerende voorheffing (OOV) tot de top drie van de jaarlijkse exploitatieontvangsten.
Het kadastrale inkomen (KI) is de basis voor de inning van de onroerende voorheffing door Belastingdienst Vlaanderen. De gemeenten heffen hierop hun opcentiemen. Het KI is de jaarlijkse normale netto huurwaarde van een onroerend goed op een bepaald referentietijdstip, zijnde 1975. Het was de initiële bedoeling van de wetgever om deze ‘fictieve’ huuropbrengst om de tien jaar te herwaarderen (perequatie), dit gebeurde echter nooit. Daarom werd er in 1991 het systeem van indexering van het kadastrale inkomen ingevoerd. Op die manier kon de wetgever, op een typisch Belgische manier, aan de gevoelige perequatie ontkomen.
Daarnaast heb je ook nog het feit dat elke gemeente om de drie maanden de aanpassingen aan woningen waarvoor er een omgevingsvergunning nodig is, doorgeeft aan de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Deze administratie ressorteert onder de FOD Financiën en is verantwoordelijk voor het bepalen van de belastbare grondslag zoals het kadastraal inkomen t.b.v. taxerende overheden. Anderzijds gebeuren er uiteraard ook aanpassingen aan woningen waarvoor er geen omgevingsvergunning nodig is. De aangifte hiervan dient spontaan door de eigenaar te gebeuren bij de Patrimoniumdocumentatie. Zoals je kan merken ontstaat er hier vaak een ongelijkheid tussen eigenaars.
Om een einde te maken aan deze ongelijkheid én omdat de KI’s niet aangepast zijn aan de actuele, lokale situaties, willen een aantal gemeenten een correctere verdeling van de heffing van de opcentiemen op de onroerende voorheffing bekomen en neemt daarom het heft in eigen handen. De gemeenten zien immers hierdoor een aanzienlijk deel van hun inkomsten aan hun neus voorbij gaan.
De stad Zoutleeuw vormt met drie andere lokale besturen (de gemeenten Geetbets, Kortenaken en Linter) een TGV-samenwerkingsverband ‘Tussen Gete en Velpe’ en hebben in 2020 een samenwerkingsovereenkomst voor zes jaar afgesloten met de dienstverlenende intergemeentelijke vereniging IGO met als opdracht om de KI’s van bepaalde woningen op hun grondgebied te herwaarderen. Hiervoor wordt er een aanwijzend schatter kadastraal inkomen (ASKI) ingezet. Op die manier werd ook het draagvlak bij de inwoners vergroot.
In een eerste fase werden de woningen met een KI van minder dan 500 euro bestudeerd, alsook woningen die op papier nog niet beschikten over een badkamer of centrale verwarming. In een tweede fase komen de woningen met een KI tussen 500 en 750 euro aan de beurt.
Op basis van een risicoanalyse, die op kantoor wordt uitgevoerd, aan de hand van verschillende parameters en hulpmiddelen, wordt een inschatting gemaakt of er aan een woning al dan niet comfortaanpassingen werden uitgevoerd. In geval van twijfel gebeurt er al een eerste plaatsbezoek om de woning vanaf de straat te bekijken. Vervolgens ontvangt de eigenaar een brief van de gemeente met ingesloten een vragenlijst. Als deze hierop niet reageert, wat uiterst zelden gebeurt, wordt hij nog eens aangetekend aangemaand. Na het grondig bestuderen van alle beschikbare gegevens door de ASKI wordt er een afspraak gemaakt voor een afsluitend bezoek om de woning ook aan de binnenkant te inspecteren. Tot slot is het de bedoeling om een afgerond dossier aan de patrimoniumdocumentatie over te maken met de vraag tot herschatting. Deze herwaardering van het KI van de woning resulteert in een hogere onroerende voorheffing en voor het lokale bestuur uiteraard een hogere ontvangst uit de OOV.
De doorlooptijd van een dossier neemt heel wat tijd in beslag en deze was tijdens de coronapandemie nog een beetje langer. Aan de andere kant heb je loonkost van de AKSI, maar omdat dit project loopt voor vier lokale besturen kan deze kost evenredig verdeeld worden. Naast het respecteren van het gelijkheidsbeginsel moeten we ook stilstaan bij het financiële aspect van dit dossier. Uiteraard vaart de stadskas er wel bij, doch de jaarlijkse meeropbrengst mag niet overschat worden. Zoals in vele domeinen moet men vertrekken van een langetermijnvisie.
Aangezien de extra ontvangst uit de gemeentelijke opcentiemen op de onroerende voorheffing een recurrent gegeven is, lijkt het inzetten van een aanwijzend schatter om het kadastraal inkomen te herwaarderen het overwegen waard.
